Devenir marchand de biens immobilier nécessite de respecter certaines conditions et démarches administratives pour exercer légalement cette activité commerciale. Cette profession, qui consiste à acheter et revendre des biens immobiliers pour réaliser des plus-values, ouvre de belles opportunités mais demande une préparation rigoureuse pour réussir.
Quelles sont les conditions d'accès au métier de marchand de biens ?
Absence de diplôme requis mais compétences indispensables
Contrairement aux agents immobiliers, aucun diplôme n’est exigé pour devenir marchand de biens. Toutefois, cette accessibilité ne doit pas masquer la réalité du métier : une connaissance claire du marché immobilier et du secteur du bâtiment est indispensable pour exercer cette activité avec succès. Les compétences en négociation, évaluation immobilière et gestion de projet forment la base de cette profession. L’activité immobilière comporte des risques financiers importants, notamment liés aux fluctuations du marché, aux coûts de rénovation imprévus et aux délais de revente. Une analyse rigoureuse de chaque opération s’impose pour limiter ces risques.
Comment identifier le marchand de biens ?
L’administration fiscale identifie un marchand de biens selon plusieurs paramètres précis :
La régularité : vous devez effectuer des opérations d’achat-revente de manière régulière et répétée
L’intention spéculative : votre objectif déclaré consiste à générer une plus-value lors de la revente
La nature des biens : tous immeubles bâtis ou non bâtis (ex. : maisons, immeubles, entrepôts, etc.)
L'immatriculation au RCS et l'obtention du code APE
L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés est la première démarche obligatoire. Vous devez constituer un dossier comprenant les statuts de votre société, la déclaration de non-condamnation, le justificatif de siège social et l’attestation de dépôt des fonds. Pour les structures sociétaires, la publication d’une annonce légale dans un journal habilité précède le dépôt au greffe du tribunal de commerce. Votre activité relève du code APE 6810Z « Activités des marchands de biens immobiliers », attribué automatiquement lors de l’immatriculation. Ce code identifie votre profession auprès des administrations fiscales et sociales.
Les statuts juridiques adaptés à l'activité de marchand de biens
Le choix du statut juridique conditionne la viabilité de votre activité de marchand de biens. Cette décision engage votre responsabilité personnelle, votre fiscalité et vos perspectives de développement. Plusieurs formes juridiques s’offrent à vous, chacune présentant des caractéristiques qu’il convient d’examiner attentivement avant de vous lancer.
L'entreprise individuelle : un démarrage accessible mais risqué
L’entreprise individuelle (EI) permet de débuter rapidement une activité de marchand de biens, avec des formalités de création allégées et des coûts réduits. L’entrepreneur exerce en son nom propre, sans création d’une personne morale distincte. Depuis la réforme entrée en vigueur en 2022, l’entreprise individuelle bénéficie d’une séparation automatique entre le patrimoine personnel et le patrimoine professionnel, offrant ainsi une protection de principe des biens personnels de l’entrepreneur vis-à-vis des créanciers professionnels. La résidence principale, comme l’ensemble du patrimoine personnel, est désormais protégée de plein droit, sans formalité particulière. Toutefois, dans le cadre de l’activité de marchand de biens, cette protection reste souvent limitée en pratique. Les opérations immobilières impliquent des montants élevés et des risques importants, et les établissements bancaires exigent fréquemment des cautions personnelles, susceptibles de réengager le patrimoine personnel de l’entrepreneur. Par ailleurs, l’entreprise individuelle peut être moins adaptée en matière de structuration juridique, de fiscalité et de crédibilité vis-à-vis des partenaires professionnels.
Les sociétés commerciales : protection et structuration de l'activité
Les sociétés commerciales proposent une séparation nette entre votre patrimoine personnel et celui de votre entreprise. Votre responsabilité se limite aux apports effectués dans la société, préservant ainsi vos biens personnels en cas de difficultés. Cette protection est un avantage décisif pour exercer sereinement une activité comportant des transactions financières conséquentes.
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La SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) séduit de nombreux marchands de biens par sa souplesse de fonctionnement. Vous définissez librement les règles d’organisation dans les statuts, adaptant ainsi la structure à vos besoins. Le président de SASU relève du régime général de la sécurité sociale, bénéficiant d’une couverture sociale complète. La SASU facilite également l’entrée de nouveaux associés sans modifier la forme juridique, puisqu’elle se transforme automatiquement en SAS. Les coûts de création s’élèvent généralement entre 500 et 2000 euros selon que vous procédiez vous-même ou par l’intermédiaire d’un professionnel.
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La SAS (Société par Actions Simplifiée) convient parfaitement lorsque vous envisagez de vous associer dès le départ. Cette forme juridique autorise un nombre illimité d’associés et permet d’aménager les relations entre eux avec une grande latitude. Les modalités de prise de décision, de répartition des bénéfices et de cession des actions se définissent dans les statuts selon vos accords. La SAS facilite également la levée de fonds si vous projetez de développer rapidement votre activité.
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La SARL (Société À Responsabilité Limitée) et l’EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée, version unipersonnelle de la SARL) proposent un cadre plus encadré par la loi. Les règles de fonctionnement sont prédéfinies par le Code de commerce, ce qui peut rassurer certains entrepreneurs débutants. Le gérant majoritaire de SARL ou d’EURL relève du régime des travailleurs non-salariés, avec des cotisations sociales généralement moins élevées qu’en SASU mais une protection sociale plus limitée. Ces formes juridiques conviennent aux projets plus modestes ou aux marchands de biens privilégiant la sécurité d’un cadre réglementaire établi.
Les statuts inadaptés à l'activité de marchand de biens
La SCI (Société Civile Immobilière) ne peut accueillir une activité de marchand de biens. Cette forme juridique s’adresse exclusivement aux activités civiles de gestion patrimoniale, comme la location de biens immobiliers. L’achat-revente répété d’immeubles constitue une activité commerciale par nature, incompatible avec l’objet d’une SCI. L’administration fiscale requalifierait systématiquement votre structure, entraînant des redressements et pénalités financières.
Le statut de micro-entrepreneur (anciennement auto-entrepreneur) est inadapté pour plusieurs raisons. Les plafonds de chiffre d’affaires (188 700 euros en 2025 pour les activités d’achat-revente) sont rapidement atteints avec une seule opération immobilière d’envergure. De plus, ce régime ne permet pas de déduire les charges réelles, alors que les frais de rénovation, d’acquisition et de commercialisation représentent souvent une part importante du budget d’une opération. La micro-entreprise ne protège pas non plus votre patrimoine personnel, puisque vous exercez en nom propre.
Le régime fiscal et les obligations comptables du marchand de biens
L’exercice du métier de marchand de biens implique des obligations fiscales différentes de celles d’un particulier réalisant une opération immobilière ponctuelle. La maîtrise de ces règles est un prérequis indispensable pour exercer cette activité dans le respect de la législation en vigueur. Pour les marchands de biens non professionnels, des règles spécifiques s’appliquent.
Le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
Les revenus générés par l’activité de marchand de biens relèvent obligatoirement du régime des BIC, et non du régime des plus-values immobilières applicable aux particuliers. Cette différence modifie profondément le calcul de l’imposition. En tant que professionnel, vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC ou à l’impôt sur les sociétés selon la structure juridique choisie. Les taux d’imposition varient : le barème progressif de l’impôt sur le revenu s’applique pour les entreprises individuelles, tandis que l’impôt sur les sociétés présente des taux de 15% jusqu’à 42 500€ de bénéfices, puis 25% au-delà. Cette classification implique également l’assujettissement aux cotisations sociales des travailleurs non-salariés ou au régime général de la sécurité sociale selon votre statut. Les prélèvements sociaux représentent environ 45% des bénéfices pour un travailleur indépendant.
Le mécanisme de la TVA sur marge
Le système de TVA sur marge s’applique lors de la revente de biens immobiliers anciens : la TVA est calculée uniquement sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, et non sur la totalité du prix de vente. Le taux appliqué est de 20% sur cette marge bénéficiaire. Pour les logements neufs ou les immeubles ayant fait l’objet de travaux de rénovation lourde, vous pouvez opter pour une TVA sur le prix total de vente. Cette option peut être pertinente dans certaines configurations fiscales, notamment lorsque les travaux représentent une part importante de l’opération. La récupération de la TVA sur les travaux effectués devient alors possible. Le statut professionnel permet de bénéficier de frais de notaire réduits lors des acquisitions. Ces frais s’élèvent à 2-3% du prix d’achat pour un marchand de biens, contre 7-8% pour un particulier acquérant un bien ancien. Cette économie améliore la rentabilité de vos opérations.
Les obligations comptables et administratives
L’activité de marchand de biens nécessite la tenue d’une comptabilité commerciale complète et rigoureuse. Vous devez enregistrer l’ensemble de vos opérations : achats, ventes, frais, investissements, en veillant à respecter les obligations légales liées à chaque transaction. Ainsi, aucune annonce de vente ne peut être publiée sans que vous soyez en possession du titre de propriété, conformément aux règles de publicité foncière, sauf dans certains cas particuliers négociés en amont avec les vendeurs, qui nous autorisent à précommercialiser les lots. Les comptes annuels doivent être établis à la clôture de chaque exercice, comprenant un bilan, un compte de résultat et une annexe. Les déclarations fiscales incluent la déclaration de TVA (mensuelle ou trimestrielle selon votre chiffre d’affaires), la déclaration de résultats et la déclaration sociale des indépendants. Le non-respect de ces obligations expose à des sanctions financières pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros.
Le financement et le budget nécessaire pour débuter
Les aspects financiers sont souvent le premier frein pour les entrepreneurs souhaitant se lancer dans cette activité immobilière, mais une planification méthodique permet d’aborder sereinement vos premières opérations.
L'apport personnel et les ressources initiales
Pour démarrer votre activité de marchand de biens, vous devrez mobiliser un apport personnel conséquent. Les établissements bancaires exigent généralement entre 20% et 30% du prix d’acquisition du bien immobilier. Concrètement, pour l’achat d’un appartement à 200 000 €, vous devrez disposer d’environ 40 000 à 60 000 € de fonds propres. Dans certains cas et selon le type d’opération envisagée, il est possible de démarrer avec moins de 10 000 €. Cela est possible sur des projets nécessitant de grandes compétences en juridique et en négociation en utilisant des mécanismes de pré-commercialisation et de vente à terme. Cette exigence s’explique par la nature professionnelle de votre démarche et les risques inhérents aux opérations d’achat-revente. Aussi, vous devrez prévoir une réserve de trésorerie permettant de couvrir les imprévus. Les retards de revente, les dépassements de budget travaux ou une évolution défavorable du marché peuvent impacter votre rentabilité. Les professionnels recommandent de prévoir une marge de sécurité correspondant à 15% du coût total de l’opération.
Les solutions de financement disponibles
Plusieurs options s’offrent à vous pour financer vos opérations immobilières :
Les prêts bancaires professionnels : ces financements classiques couvrent 70% à 80% du prix d’achat du bien, avec des taux d’intérêt variant selon votre profil et les garanties apportées
Le crédit-relais : particulièrement adapté aux opérations courtes, ce type de prêt vous permet de disposer rapidement de liquidités en attendant la revente du bien
Le financement participatif immobilier : cette solution complète avantageusement un prêt bancaire traditionnel
Les banques exigent systématiquement des garanties solides : hypothèque sur le bien acquis, caution personnelle, ou nantissement d’autres actifs. Un business plan détaillé, présentant vos objectifs, vos prévisions de travaux et votre stratégie de commercialisation, est indispensable pour convaincre les établissements prêteurs.
Les risques financiers à maîtriser
L’activité de marchand de biens comporte des risques financiers qu’il convient d’identifier et d’anticiper :
Les retards de revente : un bien qui reste invendu pendant plusieurs mois génère des charges supplémentaires et immobilise votre trésorerie
Les dépassements de budget travaux : les mauvaises surprises lors de la rénovation peuvent grever votre marge bénéficiaire
L’évolution défavorable du marché : une baisse des prix immobiliers dans votre secteur peut vous contraindre à vendre à perte
Les contentieux avec les acquéreurs : les vices cachés ou les malfaçons peuvent engendrer des frais de remise en état importants
La constitution d’une réserve de trésorerie suffisante vous permet de faire face à ces imprévus sans compromettre la viabilité de votre activité. Les professionnels expérimentés recommandent de ne jamais engager plus de 70% de vos capacités financières sur une seule opération, afin de conserver une marge de manœuvre en cas de difficulté.
Les marchands de biens qui réussissent durablement sont ceux qui intègrent une gestion prudente de leur trésorerie et qui n’hésitent pas à renoncer à une opération lorsque les conditions financières ne sont pas réunies. La patience et la rigueur budgétaire valent mieux que la précipitation.
Les démarches administratives et la création de l'activité
La mise en place de votre activité de marchand de biens nécessite le respect de formalités administratives précises. Ces démarches structurent légalement votre entreprise et vous permettent d’exercer dans un cadre réglementaire sécurisé.
Assurances professionnelles et compte bancaire dédié
La souscription d’une responsabilité civile professionnelle protège votre activité contre les réclamations de tiers. Si vous réalisez des travaux structurels importants, l’assurance décennale devient indispensable. Une protection juridique complète ce dispositif en couvrant les frais de défense en cas de litige. L’ouverture d’un compte bancaire professionnel distinct de vos finances personnelles s’impose dès la création. Cette séparation facilite la gestion comptable et renforce la crédibilité auprès des partenaires financiers. Les banques proposent des services adaptés aux professionnels de l’immobilier : lignes de crédit, cartes professionnelles, outils de gestion en ligne.
Formalités TVA et obligations comptables
Votre assujettissement à la TVA intervient automatiquement. Vous devez réaliser des déclarations périodiques, généralement mensuelles ou trimestrielles selon votre chiffre d’affaires. La TVA collectée sur vos ventes permet de récupérer la TVA supportée sur vos achats et travaux. La tenue d’une comptabilité rigoureuse implique l’enregistrement quotidien des opérations, la conservation des justificatifs pendant dix ans, et la production de comptes annuels. Les registres propres aux marchands de biens incluent le suivi détaillé de chaque bien : date d’acquisition, montant des travaux, frais engagés, prix de revente.
Constitution d'une équipe de professionnels
Vous entourer d’experts qualifiés sécurise votre développement. Un expert-comptable spécialisé en immobilier optimise votre fiscalité et garantit la conformité de vos déclarations. Un avocat en droit immobilier vérifie vos contrats d’acquisition et de vente, vous protégeant des vices juridiques. Un courtier en financement négocie vos conditions bancaires et accélère l’obtention de prêts professionnels.
Par ailleurs, Linkinvests accompagne ses membres dans ces démarches en mettant à disposition des modèles de documents, des contacts de professionnels éprouvés et un suivi personnalisé.
Réussir comme marchand de biens grâce à une bonne préparation
Exercer le métier de marchand de biens immobilier est une opportunité attractive pour ceux qui souhaitent mettre en avant leur expertise du marché. Cependant, cette activité exige bien plus qu’un simple capital et la recherche de biens immobiliers : connaissances techniques, compétences en négociation, maîtrise des obligations fiscales et comptables, bon choix du statut juridique et constitution d’un réseau professionnel solide sont indispensables pour sécuriser chaque opération. La réussite repose sur une préparation rigoureuse, la gestion prudente des risques financiers et l’accompagnement par des experts qualifiés. En respectant ces conditions et démarches, le marchand de biens peut transformer son projet immobilier en une activité rentable et pérenne, tout en limitant les aléas liés à ce secteur dynamique mais exigeant.
