Le Marchand de biens est un professionnel de l’immobilier, qui achète des biens immobiliers, développe leur potentiel et les revend rapidement afin de générer une marge. Il participe à la mise en valeur et à la rénovation du patrimoine immobilier. Le Marchand de biens exerce une activité commerciale. Non réglementée, cette activité représente un secteur très dynamique de l’immobilier. Comprendre précisément cette profession vous permettra de saisir ses opportunités et contraintes légales.
Pour aller plus loin et sécuriser votre activité, s’appuyer sur un réseau de marchands de biens comme Link Invests vous permet d’être accompagné par des experts à chaque étape.
Tout savoir sur le métier de marchand de biens
Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?
Le marchand de biens désigne un professionnel dont l’activité consiste à acquérir des biens immobiliers dans le but de les revendre rapidement avec une marge bénéficiaire. Selon l’article 1115 du Code général des impôts, cette profession se caractérise par l’achat et la revente habituelle d’immeubles et de terrains à bâtir. Contrairement à l’agent immobilier qui agit comme intermédiaire, le marchand de biens devient propriétaire temporaire des biens qu’il commercialise.
Cette activité commerciale se distingue également du promoteur immobilier, qui construit ou fait construire des logements neufs. Le marchand de biens intervient généralement sur des biens existants, qu’il peut rénover ou valoriser avant la revente.
Les critères de qualification
Pour qu’une personne soit qualifiée de marchand de biens, deux critères principaux doivent être réunis :
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L’exercice habituel : l’activité d’achat-revente doit présenter un caractère répétitif et régulier
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L’optique spéculative : les acquisitions sont réalisées dans l’intention de revendre à court terme pour générer une marge
Cette qualification s’applique également pour les personnes non professionnelles qui réalisent plusieurs opérations d’achat-revente successives. La condition pour être marchand de biens ne dépend donc pas d’un diplôme, mais de la nature et de la fréquence des transactions immobilières effectuées.
La réglementation et le cadre juridique de l'activité
Les obligations légales et l'inscription au Registre du commerce
Le marchand de biens exerce une activité commerciale et doit, à ce titre, s’immatriculer au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Cette inscription formalise votre statut professionnel et vous permet d’exercer légalement. Contrairement aux agents immobiliers soumis à la loi Hoguet, vous n’avez pas besoin d’obtenir une carte professionnelle pour démarrer votre activité. Cette distinction marque une différence importante dans la réglementation de l’activité de marchand de biens. Sur le plan comptable, vous devez tenir une comptabilité rigoureuse et établir des comptes annuels conformes aux normes en vigueur. Ces obligations comptables garantissent la transparence de votre activité et facilitent le suivi de vos opérations d’achat-revente.
Quels sont les professions incompatibles et les délais de revente ?
Certaines professions réglementées ne peuvent exercer simultanément l’activité de marchand de biens. Les huissiers, avocats, notaires, experts-comptables, pharmaciens, architectes et commissaires-priseurs sont ainsi soumis à cette incompatibilité. Cette restriction vise à éviter les conflits d’intérêts. La réglementation impose également un délai maximum de cinq ans pour la revente des biens acquis. Au-delà, l’administration fiscale pourrait requalifier votre activité, avec des conséquences fiscales potentiellement défavorables pour votre structure juridique.
Les différents statuts juridiques possibles
Le choix du statut juridique est déterminant pour structurer votre activité de marchand de biens. Plusieurs formes d’entreprise sont possibles, chacune présentant des caractéristiques propres en matière de protection patrimoniale, de fiscalité et de fonctionnement. La majorité des professionnels du secteur optent pour une société de type SARL ou SAS afin de protéger leur patrimoine privé des risques inhérents à l’activité commerciale.
Les sociétés commerciales : SARL et SAS
La SARL (Société à Responsabilité Limitée) offre un cadre juridique rigide mais sécurisé. Les statuts sont largement encadrés par la loi, ce qui limite les possibilités d’aménagement mais garantit une meilleure protection. L’entrée de nouveaux associés nécessite l’accord des associés existants, préservant ainsi la stabilité de l’actionnariat. Les gérants majoritaires relèvent du régime des travailleurs non-salariés (TNS), tandis que les gérants minoritaires bénéficient du régime général de la sécurité sociale.
La SAS (Société par Actions Simplifiée) se démarque par sa souplesse statutaire. Vous disposez d’une grande liberté pour organiser le fonctionnement de votre société, notamment en matière de prise de décisions, de répartition des pouvoirs et de modalités de cession des actions. Le président de SAS relève du régime général de la sécurité sociale, avec une protection sociale plus étendue. Cette forme juridique facilite également l’évolution de votre structure et l’accueil d’investisseurs.
Les formes unipersonnelles : EURL et SASU
Pour exercer seul votre activité de marchand de biens, l’EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) et la SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) sont des alternatives adaptées. L’EURL est la version unipersonnelle de la SARL, tandis que la SASU correspond à une SAS avec un associé unique.
L’EURL présente l’avantage d’une gestion simplifiée avec un formalisme réduit pour les décisions courantes. Le gérant associé unique relève du régime TNS, avec des cotisations sociales moins élevées mais une protection sociale plus limitée. La SASU apporte davantage de flexibilité dans l’organisation et le président bénéficie du régime général de la sécurité sociale. Cette forme facilite également la transformation ultérieure en SAS pluripersonnelle.
Pourquoi éviter le statut d'auto-entrepreneur ?
Le statut d’auto-entrepreneur (micro-entreprise) n’est pas adapté à l’activité de marchand de biens pour plusieurs raisons majeures :
Le plafond de chiffre d’affaires annuel (188 700 € en 2026 pour les activités commerciales) est rapidement atteint avec une seule opération immobilière
L’impossibilité de déduire les charges réelles (acquisition du bien, travaux, frais d’agence) pénalise lourdement la rentabilité
L’absence de distinction entre patrimoine personnel et professionnel expose vos biens personnels aux créanciers
La comptabilité simplifiée ne permet pas de justifier correctement des opérations complexes auprès de l’administration fiscale
Les banques et partenaires financiers accordent peu de crédit à ce statut pour des projets immobiliers d’envergure
Les structures spécifiques : SCI et SCCV
En plus des formes commerciales classiques, certaines structures juridiques répondent à des besoins particuliers dans l’activité de marchand de biens.
La SCI (Société Civile Immobilière) peut être utilisée pour détenir et gérer un patrimoine immobilier, mais elle n’est pas recommandée pour l’activité commerciale d’achat-revente. Son régime civil limite les possibilités d’optimisation fiscale et la responsabilité des associés est indéfinie. Toutefois, certains professionnels l’utilisent en complément d’une structure commerciale pour la détention de biens destinés à la location.
La SCCV (Société Civile de Construction-Vente) est une forme particulière adaptée aux opérations de promotion immobilière. Elle permet de réaliser des opérations de construction suivies de vente, avec un régime fiscal avantageux. La SCCV est souvent créée pour une opération unique (société ad hoc) et dissoute une fois le projet achevé. Elle offre une transparence fiscale : les associés sont imposés directement sur leur quote-part de bénéfices.
Les pièces justificatives nécessaires à la création
La constitution de votre société de marchand de biens nécessite de réunir plusieurs documents administratifs obligatoires. Toutes les formalités de création d’entreprise se font via le Centre de Formalités des Entreprises (CFE) ou auprès du greffe du tribunal de commerce, selon le type de société. Vous devrez fournir les éléments suivants :
Les statuts de la société : document fondateur définissant les règles de fonctionnement, signé par tous les associés. Les statuts doivent mentionner la dénomination sociale, l’objet social (activité de marchand de biens), le siège social, le capital social et sa répartition, la durée de la société et les modalités de fonctionnement.
Le certificat de dépôt de capital : attestation délivrée par la banque, le notaire ou la Caisse des Dépôts et Consignations, justifiant du dépôt des fonds constituant le capital social.
L’annonce légale : justificatif de publication dans un journal d’annonces légales (JAL) habilité dans le département du siège social. Cette publication doit intervenir dans le mois suivant la signature des statuts.
Les pièces d’identité et documents pour les dirigeants : copie recto-verso de la carte nationale d’identité ou du passeport en cours de validité pour tous les dirigeants, accompagnée d’une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et, si applicable, d’une attestation de filiation.
Le formulaire M0 : déclaration de création d’entreprise renseignant l’identité du ou des dirigeants, l’activité exercée, le régime fiscal et social choisi.
Le justificatif de domiciliation : bail commercial, contrat de domiciliation, titre de propriété ou attestation d’hébergement selon le lieu du siège social.
Des documents complémentaires peuvent être requis selon votre situation : rapport du commissaire aux apports en cas d’apport en nature, autorisation du conjoint pour un entrepreneur marié sous un régime de communauté, ou encore agrément préfectoral pour certaines activités réglementées.
Les types d'activités et les spécialisations du marchand de biens
L’activité de marchand de biens se décline en plusieurs spécialisations, chacune répondant à des objectifs et des compétences propres. Vous pouvez orienter votre activité selon vos aptitudes, vos moyens financiers et les opportunités de votre marché local.
Le rénovateur : la spécialisation la plus répandue
La majorité des marchands de biens exercent en tant que rénovateurs. Cette spécialisation consiste à acheter des biens immobiliers nécessitant des travaux de rénovation, à les remettre aux normes ou à les valoriser, puis à les revendre avec une marge. Vous devrez coordonner les interventions d’artisans et superviser les travaux tout en respectant les délais et les budgets. Cette activité exige une grande connaissance du bâtiment et une capacité à estimer précisément les coûts de rénovation.
Le lotisseur et autres spécialisations
Le lotisseur se concentre sur la division parcellaire de terrains. Il achète un terrain, obtient les autorisations d’urbanisme nécessaires, divise la parcelle en plusieurs lots constructibles et les revend. Cette spécialisation demande une maîtrise des règles d’urbanisme et un réseau de partenaires comprenant des géomètres et des professionnels de l’aménagement. D’autres spécialisations existent : le marchand de fonds de commerce, qui achète et revend des entreprises, ou encore l’activité en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), qui consiste à acquérir des biens sur plans pour les revendre avant leur livraison.
Les types de biens et réseau professionnel
Votre activité peut porter sur différents types de biens immobiliers :
Maisons individuelles anciennes ou neuves
Immeubles de rapport ou commerciaux
Terrains à bâtir
Fonds de commerce d’entreprises
Pour réussir, vous devrez constituer un réseau solide de partenaires : notaires qui vous signaleront des opportunités, agents immobiliers pour le sourcing et la revente, banques pour le financement de vos opérations, artisans de confiance pour la réalisation des travaux, etc. Ce réseau constitue votre principal atout pour identifier et concrétiser vos projets immobiliers.
Devenir marchand de biens, un équilibre à avoir entre les opportunités et les contraintes
Ainsi, la condition pour être marchand de biens repose principalement sur l’achat et la revente régulière de biens immobiliers ou de fonds de commerce, qu’il s’agisse de maisons, d’immeubles ou d’entreprises, et ce, dans l’optique de réaliser une plus-value. Même pour les personnes non professionnelles, il est possible de se lancer, à condition de respecter la réglementation de l’activité de marchand de biens, notamment l’immatriculation au RCS et la tenue d’une comptabilité rigoureuse. Avant de se lancer, il convient de peser les avantages et les inconvénients du métier de marchand de biens : une activité potentiellement très rentable, mais exigeante en temps, capital et expertise. Selon votre profil, vous pouvez vous spécialiser en rénovateur, en lotisseur ou dans l’achat-revente de fonds de commerce. Se poser les bonnes questions, comme comment trouver des biens ? et comment débuter en tant que marchand de biens ?, est la première étape pour structurer vos projets. Bien que la carte professionnelle ne soit pas obligatoire pour exercer, un réseau solide et des partenaires fiables restent indispensables pour sécuriser les opérations. Maîtriser ces éléments vous permettra d’aborder cette profession dynamique avec méthode et sérénité.
